商场、大型写字楼常以整体出租的方式，交由“二房东”整体经营和转租。近年来，由于消费市场的不景气，大量商圈效益不佳，二房东拖欠租金情况频发。笔者近期成功办理了一起相关案件，该案件涉及的商业体坐落在杭州市中心，出租面积高达数万平方米，系一家知名房地产开发企业的自持物业。案件标的金额数千万元，一审取得了胜诉判决，取得客户满意效果。二房东未提起上诉，现陆续执行回款。本文将结合该案办理经验，暂总结清退商圈二房东的十个问题和实战要点，为大型商业体业主提供参考。
慎重行使解除权
除非租赁期限已满，否则必须行使合同解除权，在起诉状中列为诉讼请求（请求确认合同解除），以提前清退二房东。
关于解除权的行使条件，本文不作展开，特别提醒注意【欠付租金】与【应付租金】的比例，【欠付时长】与【总租赁期限】、【已按约履行的期限】和【剩余租赁期限】的比例。法院审查是否满足解除条件时，会衡量上述因素，以判断是否达到“合同根本目的无法实现”这一实质性条件。
尤其是大型商业体的租赁中，租户成百上千，一旦解除则“兹事体大”，法院也会相对慎重地考察二房东违约程度。
《解除函》不是《催款函》，不要反复行使解除权
大型商业体赶走二房东后，业主不一定有自行接管的能力，寻找新的二房东又需较长时间，且说不定“下一个不如这一个”，因此业主方在赶走二房东一事上往往决策困难甚至反复。这往往导致《解除函》被误用作《催款函》，业主在多次书面送达解除函并收到部分回款或二房东的支付承诺后，仍选择维持租赁关系。这会给后续的诉讼带来这样几个难题：
应如何确定解除时间：是按第一次发函还是最后一次发函？
假如第一次行使解除权时，解除条件并未成就，则需依次判断后续历次发函解除的情况。实践中，多份《解除函》载明的解除时间不一致的情况屡见不鲜，这无疑增加了解决问题的难度。
解除条件已成就，已按约行使解除权后又接受二房东的履行，如何理解此时的合同状态？
这对法院来说也是个难题。实践中大致有这样几种理解，不完全列举如下：
若严格适用合同解除的法理，则原合同视为已解除，双方继续履行应视为达成新的合意，且新合意的内容参考原合同。
认为构成合意撤销解除。二房东在收到了解除的通知后，并未将租赁物业恢复原状并返还出租人，而是继续支付租金，出租人认为此行为是双方事实上达成了撤销解除，继续履行原合同的合意。
将问题留给法官考量【苦笑】，认为或许无需深入分析和解释，解除时间的判定交由法院裁量，只要最终达成解除目的即可。
笔者倾向于认为正确的观点是a，但实践中最常见的选项或许是c，尤其是最后一次解除权行使后，双方彻底不再继续履行的情况。此时，法院将最后一次解除权行使时间视为合同解除时间，不失为一种“安全”的选择。观点b能在极少数判决中看到。
《解除函》发出后，二房东支付的款项性质难以界定
此问与上一问是一体两面的。原则上，按照观点a，此时受领的款项就不一定全是租金了。如果二房东付的是解除前欠付的租金，不存疑义，但假如付的是解除后的新一期租金，原则上就不能看作是“租金”了，因为此时租赁关系已经不存在了，二房东付的这笔钱应该是按顺序清偿抵充实现债权的费用、利息、主债务（民法典第561条，当然另有约定的除外）。
实践中，法院常采取的做法是：将房屋占用费的计算起点从合同解除之日推迟至二房东实际支付租金所覆盖的期限届满之日，对款项性质不作严格区分。
注意厘清主张的款项，避免重复主张
大型商业体租赁周期较长，且可能牵涉招商引资奖励、运营费用、收益分成、维修费用分担等，款项往来繁多，因此，建议制作详尽的款项管理表格，清晰区分每一笔款项的性质，并明确列出支付时间以及关键时间节点，例如疫情期间的租金减免措施和《解除函》的发出日期等。
此类案件常见主张的各类款项有
【欠付租金】不再赘述
【逾期支付租金的违约金】
提示：二房东可能会以“合同已经解除，因此不能主张欠付租金的违约金”为由进行抗辩，但这一说法在法律上并不成立。由于房屋租赁合同的解除通常不具备溯及力，二房东迟延支付的租金仍属于合同解除前的应付租金。因此，相应的迟延支付违约金可计算至实际履行之日，不受合同解除日的限制。
【保证金】
提示：杭州的法院原则上不会支持保证金单独另行扣除，往往采纳以保证金抵扣违约金。
【房屋占用费】
提示：大型商业体租赁合同中约定的房屋占用费一般为二倍租金，但杭州的法院原则上只支持房屋占用费参照租金标准，想上调较为困难。
【收益分成金额】
提示：大型商业体租赁中，可能采用保底租金+收益分成的模式，二房东除需支付保底租金外，按年净利润给予业主收益分成。若采用此模式，建议业主务必按时完成年度审计结算，以免拖延至诉讼阶段仍未完成，导致诉讼中启动审计鉴定耗时冗长，进而使判决出具及二房东清退时间大幅延迟。
另外，在某些情况下，法院可能仅以保底租金作为房屋占用费的计算标准，但这种做法可能忽略了收益分成模式下保底租金可能过低的问题，从而对业主不利。
【维修费用、恢复原状费用】
提示：需要厘清商业体各部位的保修责任到底归二房东还是业主，例如墙面开裂，地面沉降这类建筑质量问题，以及一些建筑主体结构问题导致的漏水等，可能无法要求二房东承担。
再者，若诉讼前双方未能达成一致，则需在诉讼过程中进行维修费用鉴定等程序，这同样会导致判决时间的显著延长。此外，二房东常会以维修费用为由进行抗辩，要求业主承担相关费用，此时提醒法院要求对方以反诉形式提出。
【不当得利、可得利益损失】
提示：在主张了房屋占用费的情况下，法院倾向于认为房屋占用费已涵盖了不当得利、可得利益损失，从而不支持重复主张。
【律师费、保全保险费、鉴定费等】
提示：大型商业体租赁合同金额较高，一旦发生诉讼则相应的律师费、保全保险费也较高，因此签署合同时一定注意明确相关费用的承担。
在业主被执行的情况下，二房东收到协助执行通知书，不直接免除其支付租金的义务
由于房地产行业的不景气，许多业主自身陷入债务问题，二房东可能收到过其他法院发来的协助执行通知书，要求二房东暂停支付、向法院账户支付款项。在诉讼过程中，二房东可能会将收到协助执行通知作为延期支付租金的依据。对此，业主需特别注意以下几点：
梳理二房东付租时间节点，判断是不是收到协助执行通知后才逾期付租。一般来说，二房东的租金逾期并非突然发生，而是逐渐累积的过程。因此，业主需向法院详细阐述，二房东的逾期支付并非因协助执行通知所致。
协助执行文件往往要求向法院账户支付，改变的只是租金的支付方式（向第三人履行，或者办理提存），而非不必履行、豁免迟延履行。二房东通常也并不会向法院账户支付该等款项。
谨慎使用断水断电等措施，以防引发群体性事件，从而延误法院判决
大型商业体商户诸多，“百万漕工衣食所系”，一旦强行采取停水停电措施，容易引发事件，街道等可能向上汇报，层层压力传导至法院。这种情况下，最终判决书可能需要经过“上会”流程。此流程大致为：主审法官汇报——法官小组会议讨论——审管办讨论——审判委员会会议讨论，任何一个环节被提出异议，流程就可能回转，导致判决难产。
涉租事宜尽量以“补充协议”明确，解除时要一揽子解除，不留尾巴
大型商业体除了狭义的可租赁部位（也即“商铺”）外，还有其他的部位具备一定的商业价值，例如大型广告位等。这些部分的商业价值往往是在长期运营过程中逐步发掘的，因此在首次签署的整体租赁协议中未能充分预见，需要通过后续的补充协议来进一步明确。
以商业体外立面的大型广告位合作为例，表面上该等合作与租赁关系没有那么直接和紧密，由此导致实践中可能没有采用《XX租赁合同之补充协议》的形式进行签署，而采用《广告合作协议》之类较为独立的名称。
纵然合同名称并不影响实质的权利义务和从属关系，但无疑会引发这样一个思考：租赁关系解除时，该《广告合作协议》是否当然可以一并解除？可考虑从以下几个角度论证《广告合作协议》是补充协议性质文件：
从整体租赁合同中寻找“广告位”经营权和收益权相关的表述，向法院说明《广告合作协议》是对整体租赁关系项下广告位的提供、经营及收益分配的细化约定。
说明两份协议对于双方权利义务的约定是贯通相连、相互呼应的，共同构成双方当事人之间以物业整体出租以及打包交付运营为内容的法律关系（这是最高法的措辞）。
参照（2017）最高法民终162号民事判决书：“关于第一个争议焦点。通产公司与泰来公司签订的《合作协议》的核心内容是泰来公司投入资金对通产公司名下的日坛俱乐部项目在建工程（烂尾项目）建设施工直至竣工验收并进行装饰装修，通产公司以优惠条件将该项目长期出租给泰来公司。……《租赁合同》系《合作协议》的附件，构成《合作协议》的组成部分，《租赁合同》明确了租赁期限、租金及其支付、违约责任等条款，与《合作协议》的内容整体不可分。上述两份合同对于双方权利义务的约定贯通相连、相互呼应，构成双方当事人之间以垫资建设施工以及房屋租赁为内容的混合性非典型[合同法](https://law.wkinfo.com.cn/document/show?collection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ=&language=%E4%B8%AD%E6%96%87" \t "/Users/zhoujie/Documents\\x/_blank)律关系。”
通过形象的举例，展示不解除而产生的负面影响。
若将两份协议视为独立的合同，整体租赁关系解除，而广告位合作继续履行，可能导致店铺租给“肯德基”，而外墙却出现“麦当劳”广告，这无疑会引发新的纠纷。唯有在整体租赁关系持续的情况下，二房东为兼顾租赁物业与广告收益，才不会采取此类自损行为。
大型商业体业主发现存在类似情况时，建议及时签署补充协议，明确该等文件的补充协议性质。
以“市场价”应对法院就违约金、占用费等进行调整
前文提到，部分整体出租的租金计算方式可能采取保底租金+收入分成的模式。而大型商业体涉诉金额一般较大，在市场经济下行期间，法院酌定违约金、占用费等趋于保守，动辄每日千分之五以上的逾期违约金、超过保底租金一倍的房屋占用费较难获得全额支持。可通过以下途径查询和证明市场价：
如手上已有二房东与商户所签的租赁合同，可提供给法院，以展现案涉商业体的真实市场价。
尝试检索二房东承租期间向商户主张房屋租金、违约金及房屋占用费判决书。
此类判决通常来自同一管辖法院，在事实认定中都会涉及二房东转租的租金计算标准，与“保底租金”数额形成鲜明对比。若判决中支持了较高的违约金比例或占用费，则参考价值更高。
尝试检索案涉租赁物业出租相关的公告信息，例如业主委员会出租物业经营用房的公告，其中一般会公示出租面积和金额。
可考虑聘请第三方评估公司出具专项评估报告，以证明相关市场价。但需注意权衡评估成本及可能未获支持的风险。
妥善处理与次承租人（商户）的关系，做好衔接工作
与二房东的房屋租赁关系解除后，商户不再当然地享有使用租赁物业的权利。业主可在适当的情况下告知商户现状，并提供解决方案。
在通知商户前，务必确认案涉租赁关系的解除条件已达成，且业主与二房东已确定要解除租赁关系（避免反复）。
通知商户的首要目的是要求其暂停向二房东付款。继续付款可能助长二房东不退出的意愿，且支付的房租无法保障商户继续使用租赁物业的权利，二房东还可能迅速转移租金，加剧各方损失。还可告知商户租赁关系解除的理由和时间，以及善后的安排等。
通知方式可涵盖商业体内张贴公告、送达公司函及律师函等，务必确保相关文件送达商户的同时，做好取证与保存工作。
顺带一提，保全的时机也非常重要，此处不展开。
合理评估诉讼目标，通过保全措施促进谈判，以诉讼手段推动调解，并将清退不良二房东视为首要目的
大型商业体出租时间越久，所遗留的问题就会更多，诸如电梯的维修保养、漏水修缮、地面平整等。新二房东在接手时，会综合考虑这些因素，往往需要在转租回款前投入较大资金。
无论是业主方商管团队自行接管，还是新二房东接手，所面临的困难往往超出预期，因此，达成双方满意的和解方案无疑是最优选择。当然，如双方信任彻底破裂，尤其是发现二房东早已无心经营商业体，将资金挪作他用的，也不必强求，不如破而后立。
与此同时，业主方应意识到，不应期待于从“久拖租金”的二房东处收回大量款项，而如今诉讼周期又整体较长，拖得越久，业主方的损失其实会更大，最优解可能是早日自行或由第三方快速接盘，收租回血。
在诉讼过程中，可能不断出现导致诉讼时间延长的变量，例如对各类维修费用进行鉴定、对收益分成进行审计、对一些损失进行审计等。此类流程耗时短则三月，长可达一年，若试图一案解决所有问题，可能导致沉没成本激增。
可考虑在主诉中解决租赁关系解除、欠付租金及违约金的支付、腾退等首要问题，其他部分争取在判决中留有余地，考虑另行起诉。当然，此时需要事先判断未来另案起诉时是否触及“一事不再理”原则。
十、建立长效机制，未雨绸缪
处理此类案件时，我们发现诉讼中的诸多问题皆源于长期合作中的累积，正常收租时或未予重视，解约清算时则旧账难清。清退二房东仅是治标，商业体运营的可持续性还需通盘筹划，避免同类风险反复。我们提出如下建议
1.保持合同条款的动态优化，定期复盘合作期间出现的矛盾，及时以补充协议形式填补漏洞。
2.建立危机预警机制与催告策略。例如逾期15天发催告函，30天启动解约预备程序。多次逾期和多次催告的证据在此类案件中较为重要。
3.应急预案储备。与潜在接盘方保持接触或维系自营团队，确保二房东清退后无缝衔接运营。
清退大型商业体二房东，非一纸胜诉判决所能毕其功于一役，需法律手段、商业思维与执行策略深度融合。业主方需从合同缔结阶段便嵌入风控基因，在争议发生时精准制定诉讼策略，在执行环节联动多方资源——唯此方能在守住资产安全底线的同时，实现商业价值的涅槃重生。
